住宅ローン控除・返済額シミュレーター
住宅ローンの毎月の返済額（元利均等・元金均等）と総返済額・総利息を自動計算し、住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税・年末借入残高×0.7%）による最大13年間の減税総額を逐年シミュレーションします。令和8年入居の借入限度額（住宅の省エネ性能別）と所得税からの控除・住民税からの控除の配分まで表示します。
返済額＆控除シミュレーション
住宅ローン 繰り上げ返済 シミュレーション
| 借入額 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 総利息額 |
|---|
監修方針
本ページの控除計算は、令和8年度税制改正後の制度（令和8年〜12年入居：控除率0.7%・最長13年、住宅の区分別借入限度額）と、国税庁「マイホームを持ったとき」の借入限度額・最大控除額の表に基づいて作成しています。ただし以下の簡略化があります。
- 所得税額は現在の税制（令和8年分の基礎控除・給与所得控除）で同一収入が続くものと仮定した概算です。実際は将来の収入・税制改正により変動します。
- ボーナス併用返済（ボーナス加算額）には対応していません。毎月均等返済のみの試算です。
- 住宅ローン控除以外の減税（すまい給付金・贈与税の非課税枠・住宅ローン減税に伴う住民税の調整等）は含みません。
- 諸費用・保険料（団体信用生命保険を含む）は返済額に含みません。
住宅ローン返済の計算のしくみ
元利均等返済
毎月の返済額を一定とする方式です。月利 r（年利÷12）、返済回数 n とすると、毎月の返済額は「借入額 × r ÷ (1 − (1+r)の-n乗)」で求まります。返済初期は利息の割合が高く、後半になるほど元本の割合が増えます。
元金均等返済
毎月の返済元本を一定（借入額÷返済回数）とする方式です。残高が減るほど利息が減るため、返済額は毎月少しずつ減っていきます。総利息額は元利均等より少なくなりますが、借り入れ当初の返済負担が重くなります。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）のしくみ
住宅ローン控除は、年末の借入残高（借入限度額以下）× 0.7%を毎年の所得税から控除する制度です。所得税から控除しきれない分は、翌年度の住民税からも控除されます（住民税の課税総所得金額の5%・最高97,500円が上限）。令和8年度税制改正により、令和8年〜12年入居の適用期限が5年間延長されました。
住宅の区分別 借入限度額（令和8年〜12年入居）
| 住宅の区分 | 借入限度額 | 子育て世帯等 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新築・認定住宅（長期優良・低炭素） | 4,500万円 | 5,000万円 | 0.7% | 13年 | 31.5万円/年 |
| 新築・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 24.5万円/年 | ||
| 新築・省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 14万円/年 | ||
| 中古・認定住宅／ZEH水準 | 3,500万円 | 4,500万円 | 24.5万円/年 | ||
| 中古・省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 14万円/年 | ||
| 中古（その他の住宅）・増改築等 | 2,000万円 | — | 0.7% | 10年 | 14万円/年 |
最大控除額は借入限度額一杯で借りた場合の毎年の控除額です。子育て世帯等とは、19歳未満の扶養親族がいる世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。
主な適用要件
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで居住していること
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 床面積が40㎡以上であること（合計所得1,000万円超の人や子育て世帯等の上乗せ措置を利用する人は50㎡以上）
- 中古住宅は耐震基準に適合していることなどの要件があります
繰り上げ返済と住宅ローン控除のバランス
繰り上げ返済をすると年末残高が減るため、翌年の控除額（年末残高×0.7%）も減ります。一方で利息の総額が大きく減るため、多くの場合は繰り上げ返済全体でメリットがあります。控除額の最大化を優先するなら、借入限度額以内での年末残高を保ちながら無理のない範囲で繰り上げるのが現実的です。住民税シミュレーターとあわせて、住宅取得後の税負担も確認できます。
繰り上げ返済の利息削減効果の目安
削減される利息は、おおむね「繰り上げ返済額 × 借入利率 × 残り返済期間（年）」の規模になります。例えば残高3,000万円・金利0.5%・残り20年のとき100万円を繰り上げると、削減される利息は約10万円（100万円×0.5%×約19年）です。金利が1%なら約19万円、2%なら約38万円と、金利が高いほど効果は大きくなります。同時に年末残高が減るため住宅ローン控除（残高×0.7%）は年7,000円程度減りますが、利息削減が上回るケースがほとんどです。
繰り上げ返済の注意点
- 一部の借入タイプ（固定期間選択型など）では繰り上げ返済に手数料がかかる場合があります（数万円程度が目安）
- 繰り上げ返済で返済期間が短縮されると、住宅ローン控除の控除期間（最長13年〜）より先に完還する場合があります
- 繰り上げ返済の単位は金融機関により異なります（10万円単位・100万円単位など）
- 教育資金などの将来支出を残したまま繰り上げすぎないよう、生活防衛資金を優先してください
よくある質問
元利均等と元金均等、どちらがおすすめですか？
元利均等は毎月の返済額が一定で家計計画が立てやすく、元金均等は返済初期の負担は重いものの総利息が少なくて済みます。住宅ローン控除は年末残高×0.7%が控除上限のため、残高が減りやすい元金均等の方が初期の控除額はやや大きくなります。家計の資金繰りを優先するなら元利均等、利息総額の最小化を優先するなら元金均等が向いています。
住宅ローン控除はいつから、いつまで受けられますか？
入居した年から翌年以降13年間（令和8年〜12年入居の一定の省エネ住宅等。中古住宅の「その他」区分は10年間）で、毎年の年末残高×0.7%（上限あり）が所得税から控除されます。1年目のみ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。
控除額の計算基準は借入額ではなく年末残高なのはなぜですか？
住宅ローン控除は「12月31日時点のローン残高」を基準に計算されるためです。返済を重ねて残高が借入額を下回っている場合、控除額は残高×0.7%（借入限度額×0.7%を上限）となります。本ツールの計算明細では毎年の年末残高から控除額を算出しているため、初年度から借入額÷100×7にはならない点にご注意ください。
繰り上げ返済すると控除額は減りますか？
はい。繰り上げ返済で年末残高が減ると翌年の控除額も減ります。ただし利息総額の削減効果の方が大きいことが多く、全体ではメリットがある場合がほとんどです。控除期間中に繰り上げる場合は、年末残高を借入限度額以下に保ちつつ無理のない範囲で行うのが現実的です。
所得税から引ききれない控除額はどうなりますか？
控除額がその年の所得税額を超える場合、差額は翌年度の住民税から最大97,500円（所得税課税総所得金額等×5%と比較した少ない方）を上限として控除されます。年末調整・確定申告で自動的に処理されるため、手続きは不要です。
中古住宅でも住宅ローン控除は受けられますか？
受けられます。築後年数などの要件を満たす中古住宅の場合、借入限度額2,000万円・控除期間10年（その他の中古住宅）または新築と同じ13年間（認定中古住宅等）で適用されます。耐震基準適合証明書等の要件があるため、購入前に確認しましょう。
免責事項と編集方針
本ツールは、一般的な情報提供と教育を目的としています。計算結果は目安であり、いかなる形式の法的な助言、融資の助言を構成するものではありません。実際の借入条件・控除の適否は、金融機関および所轄の税務署・確定申告の際にご確認ください。当サイトの編集方針については、こちらをご覧ください。
品質原則について
当サイトの全てのツールは、正確性と信頼性を確保するために、厳格な開発プロセスを経て公開されています。計算結果は参考情報としてご利用ください。私たちの品質管理と編集体制の詳細は、こちらのページでご確認いただけます。
