住宅ローン 借入可能額シミュレーター

年収に審査基準返済比率（年収400万円未満は30%、400万円以上は35%／フラット35のシミュレーション基準）を掛けて年間返済上限額を求め、他社借入の年間返済額を差し引いた上で、元利均等返済の現在価値式で借入可能額を逆算します。最大借入額 ＝ 月間返済上限 × ((1+r/12)^n − 1) ÷ ((r/12) × (1+r/12)^n)（r＝審査金利、n＝返済月数）。審査金利は通常3.0〜4.0%で計算されます。

銀行の審査では額面年収に対して返済比率30〜35%まで貸してくれますが、これは審査金利3%台で計算した「限界の数字」です。実際の変動金利は0.5%前後でも、金利上昇や出産・教育費などで家計が苦しくなるリスクがあります。一般的には、手取り収入の20〜25%程度の返済額（本ツールの「安心借入額」）に収めるのが安全とされます。両者の差は数百万円〜2,000万円以上になることもあります。

大きく減ります。返済比率の判定にはすべての借入の年間返済額が含まれるため、例えば残高200万円のマイカーローン（月返済4万円＝年48万円）があると、年収600万円の場合の借入可能額は約900万円以上減少します。クレジットカードのリボ払い・分割払いも「他社借入」として判定対象になるため、住宅ローンの仮審査前に完済・解約しておくのが定石です。

単純に2倍とはなりませんが、大きく増やせます。ペアローンは夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む方式で、各人がそれぞれの年収で審査されるため合計の借入可能額は増えます。収入合算（連帯債務）は合算後の年収で審査されますが、メインの返済者が返済比率の基準を満たす必要があるなど各金融機関の基準に差があります。共働きの場合は将来の出産・育児による収入減のリスクも考慮し、安易に上限まで借りないことが重要です。

借入総額を額面年収で割った倍率です。一般的に5倍以下なら無理なく、7倍を超えると返済負担が重くなる目安とされます。ただし金利や返済期間、家族構成によって妥当な水準は変わります。本ツールでは審査基準での最大借入額に対する年収倍率を表示し、7倍を超える場合は注意喚起をします。